План застройки: этапы подготовки документации

После получения земли ее необходимо грамотно застроить. Для этого участок внимательно изучают, обращают внимание на особенности его размещения, возможности подведения коммуникаций и прочее. Поэтому подготовка к застройке сначала выполняется на бумаге.

Схема расположения участка

С 1 марта 2015 года отменен выбор земельного надела. Теперь используется его схема расположения на кадастровом плане. Все территории теперь делятся с ее учетом. В ней указывается площадь, расположение границ участка, если таковых несколько, то вводится нумерация. Схема определяет наличие границ новых территорий, их разделение на кадастровом плане.

Схема используется практически при всех операциях с землей. Итак, она понадобится:

• когда участок выставляется на торги или предоставляется без аукциона;
• при разделе земель;
• при сдаче в аренду или в безвозмездное пользование;
• если земля изымается для государственных или муниципальных нужд;
• в случае перераспределения территорий;
• в некоторых других случаях предоставляется проект межевания территории.

Схему готовит тот, кто пользуется или будет пользоваться землей. Так, при перераспределении эта забота ложится на плечи собственников территории, при сдаче в  аренду – на арендатора, при изъятии – тот, в чью пользу оно проводится.

Подготовка схемы расположения участка

Как правило, это документ на электронном носителе. Но, по желанию граждан, он может быть представлен в бумажном виде. При подготовке электронного варианта могут использоваться данные с сайта уполномоченного органа власти, имеющего право вести кадастровый учет. При составлении кадастрового плана необходимо учитывать следующее:

• расположение границ земельных участков;
• расположение объектов незавершенного строительства;
• утвержденные правила застройки и землепользования;
• градостроительный план;
• территориальное планирование;
• наличие ООПТ (особо охраняемых природных территории) и зон с особыми условиями пользования;
• земли общего пользования;
• красные линии.

При этом проводить топографическую съемку необязательно, но желательно. Также необходимо уточнить наличие коммуникационных сетей, их планируемое расположение, чтобы в дальнейшем избежать конфликтов. Так, на земельном участке может планироваться строительство газопровода. Пока гражданин ведет строительство, часть его надела может стать охранной зоной, непригодной для пользования. В итоге возникнут сложности с введением в эксплуатацию объекта.

На готовой схеме должны присутствовать следующие данные:

• номер земельного участка;
• площадь территории;
• координаты и изображение границ участка;
• сведения, указывающие на то, что данная схема утверждена: название кадастрового органа, выдавшего документ, дата и номер.

Предварительная оценка

Итак, схема составлена, утверждена, участок получен. Что с ним делать дальше?

Прежде чем приступить к составлению кадастрового плана, необходимо оценить состояние земель. Природные факторы могут оказать значительное влияние на размещение объектов.

Что нужно учитывать при размещении построек:

• особенности рельефа;
• площадь;
• форма (квадратный, прямоугольный, г-образный и так далее)
• тип почвы и уровень ее кислотности (может разниться в пределах одного надела);
• глубина залегания грунтовых вод;
• преобладающее направление ветров, в том числе и по временам года;
• инсоляция (уровень освещения);
• расположение по сторонам света.

На основании полученных результатов, их анализа принимается решение о размещении построек, их ориентировании, выделении площадей под овощные и плодовые культуры, проведении дренажа и так далее.

При расположении дома нужно учитывать возможность подведения коммуникаций, если таковые будут присутствовать. Поэтому важно учитывать этот момент.

Стили планирования

Вышеперечисленные особенности расположения земельного надела будут влиять на выбранный стиль планирования. В ландшафтном дизайне чаще всего используют геометрический, свободный и смешанный.

Регулярный стиль. Его еще называют геометрическим. Он идеально подходит для ровной местности. Он позволяет экономично распоряжаться площадью. В этом случае все постройки и грядки имеют правильную геометрическую форму, дорожки прямые, ровные. Чаще всего территорию делят на квадраты или прямоугольники. Часто встречается симметричная система расположения надворных построек.

Ландшафтный стиль используется при оформлении участка сложной геометрической формы. Растения и надворные постройки размещаются свободно, вне зависимости от геометрических пропорций, дорожки извилистые. Как правило, оформление подстраивается под естественные особенности земельного надела. Водоемы имеют неправильные очертания.

При использовании смешанного стиля сочетаются черты ландшафтного и регулярного. Он удобен как для оформления участков правильной и неправильной геометрической формы. Позволяет экономить место, придает живописность. Также удобен для зонирования. На каком стиле остановиться, решает хозяин.

Имеющуюся территорию можно разделить на 4 зоны:

• жилая зона;
• зона надворных и хозяйственных построек;
• садово-огородная зона;
• зона отдыха.

Не на всех участках встречаются все 4 зоны, например, не везде есть место для отдыха. В некоторых случаях, напротив, исключают садово-огородную зону. Оптимальным распределением считается следующее: около 15–20% площади участка для надворных построек, до 75% — под посадки, для мест отдыха и декоративного оформления – до 15% территории.

Составление плана

Во избежание разочарований необходимо все проекты перенести из головы на бумагу или создать в специальной программе план участка. Это позволит увидеть план застройки со стороны, оценить его эффективность, удобство расположения зон и построек. Удобней всего это сделать в масштабе 1:100, то есть 1 см бумаги будет равен 1 м земли. На лист бумаги наносится контур равный по площади и одинаковый по форме с земельным участком.

Из бумаги можно вырезать планируемые строения, соблюдая при этом масштаб, и расположить их на листе в пределах границ. При размещении построек необходимо учитывать не только удобство их расположения, но также требования санитарных норм, противопожарной безопасности. Также нужно обращать внимание на особенности рельефа (для наглядности их можно обозначить штриховкой на листе).

При расстановке объектов нужно учитывать несколько моментов:

1. Дом – это основной объект застройки. Обычно вся планировка земельного участка зависит от его расположения.
2. Надворные постройки должны защищать от ветра, но при этом не затенять огород.
3. Места отдыха наименее требовательны к местоположению. Все зависит только от вкусов хозяина.
4. Солнечная часть надела должна приходиться на садово-огородную зону.
5. Расстояние между постройками должно быть небольшим, но соответствующим санитарным нормам. Также они должны стоять с максимальным удобством.

В кадастровом плане обязательно должны присутствовать:

• дом, с указанием парадного и черного ходов;
• наличие коммуникаций, пути их подвода;
• надворные постройки: баня, душ, сарай, летний домик, гараж, инвентарная и так далее;
• объекты для досуга: беседка, бассейн, детская площадка, песочница;
• дорожки/тропинки;
• забор.

Передвигая фигурки из бумаги, можно добиться максимально удобного и рационального расположения объектов на участке, к тому же это позволит учесть систему расположения границ.

Такие простые и не затратные действия позволят избежать многих проблем в будущем: не понадобится многократно переделывать план застройки, перенесения построек, смены зонирования, переноса грядок, пересаживания растений. В результате экономятся значительные средства.

Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) для физических лиц

Когда готова приблизительная схема размещения построек, решено, какие объекты будут присутствовать на участке, можно составлять основной план застройки. Без него разрешения на строительство не выдадут. Однако для начала его необходимо согласовать с соответствующими органами исполнительной власти, ведущими кадастровый учет.

Составить проект могут как квалифицированные специалисты в организациях, имеющих на то специальное разрешение, так и сам собственник участка, если он является физическим лицом. Юридическим лицам в любом случае придется обращаться в фирму.

Утвержденный масштаб для СПОЗУ – 1:500. В ней представлены данные топографической съемки, схема границ надела, а также размещение имеющихся и планируемых построек. Если через участок проходят подземные трубопроводы (газ, вода, канализация ), то их обязательно отмечают на чертеже. Схема составляется в соответствии с градостроительным и кадастровым планом.

Для проведения работ по возведению жилой постройки план должен содержать следующие элементы:

• номер земельного надела;
• общая площадь и наличие границ;
• номер кадастрового плана;
• процент, отведенный под строительство 1 или нескольких объектов. Также к проекту прикладывается расчетная документация;
• общая площадь жилого дома. Обязательно указывается количество этажей надземной части постройки и ее высота;
• состав объекта строительства;
• какое будет использоваться ограждение, где оно будет находиться;
• условные обозначения, их расшифровка.

Графическая часть СПОЗУ подразумевает изображение расположения объектов застройки, как имеющихся, так и будущих. Обязательно определиться с возможностью подхода/подъезда к постройкам. Должны быть указаны границы необходимых санитарных и охранных зон. Также хозяин должен продумать способы облагораживания своего участка.

В текстовой части содержится характеристика земельного надела и обоснования для принятых решений относительно размещения объектов, указанных в графической части.

СПОЗУ для юридического лица

Для юридических лиц список необходимых документов гораздо больше, которые должны быть составлены гораздо шире.

В первую очередь необходимо определиться с типом постройки. Объекты делятся всего на 3 вида:

• производственного назначения;
• непроизводственного назначения;
• линейные (ЛЭП, трубо-, газопроводы, канализации, дороги).

В текстовой части СПОЗУ кроме того, что указывают физические лица, должна присутствовать дополнительная информация. Обоснование планировки принятых решений относительно деления на зоны и размещения элементов декора, подведения инженерных сетей, обоснование и характеристика для путей сообщения.

Графическая часть отражает следующие аспекты:

• размещение существующих объектов;
• способы подъехать и подойти к ним;
• размещение построек под снос;
• освещение, план расположения осветительных конструкций;
• необходимо продумать решения по облагораживанию земель;
• поэтапный план строительства объекта;
• схема движения транспорта на строительной площадке, ее границы;
• план земляных масс;
• проект инженерных и коммуникационных сетей, места и способы подключения;

Составить план застройки не так уж и сложно, особенно если проект будет использоваться для индивидуального строительства. Гораздо больше времени займет подготовка всех необходимых документов и обоснований.