Как оспорить кадастровую стоимость квартиры

С начала 2015 года вводятся новые расчёты налогообложения на имущество физических лиц. Окончательный переход на новый порядок начислений намечается на конец 2020 года.

В прежние времена данный налог исчислялся на основании инвентаризационной цены, но теперь его начисляют, опираясь на данные о величине кадастровой стоимости, максимально приближенной к рыночному показателю.

Объекты недвижимости, которые облагаются налогом на имущество

Физические лица облагаются налогом на имущество, если они являются владельцами следующих объектов недвижимости:

1. Жилые дома, в том числе строения, расположенные на ЗУ, дачи и различные постройки для ведения работ на огородах, в садах и т. д.
2. Квартиры, комнаты.
3. Гаражи, места для автомобилей.
4. Объекты незавершённого строительства.
5. Постройки, здания, сооружения и жильё иного характера.

Случаи, когда кадастр выше рыночной цены

Некоторых владельцев недвижимости интересует, можно ли и как оспорить кадастровую стоимость квартиры или другого объекта. Бывают случаи, когда на её размер оказывают влияние следующие факторы:

• оценщиком были допущены ошибки;
• не были учтены индивидуальные особенности конкретного объекта;
• случилось резкое падение его рыночной стоимости по какой-либо причине.

Чтобы не ждать переоценки объекта недвижимости, который проходит в официальном порядке только через три года, владелец имеет возможность оспорить размер кадастровой стоимости. Обжалование размера кадастровой цены целесообразно с позиции уменьшения налога на недвижимость.

При этом потребуется привести веские доводы в пользу того, что оценка кадастра была неверной.

Как получить информацию о размере кадастровой стоимости

Перед тем, как начинать оспаривание кадастровой стоимости квартиры, нужно узнать её действительный размер, полученный в результате официальной оценки данного объекта. Оценивание производится независимыми оценочными компаниями, которые заключают договор с органами местной власти.

Полученная кадастровая стоимость размещается в государственном реестре и находится в открытом доступе на его сайте. Чтобы найти нужный объект, необходимо зайти через интернет на официальный сайт Росреестра, ввести данные об адресе или кадастровом номере. Если таких данных нет, можно отыскать на кадастровой карте своё строение или дом при помощи регулирования масштаба.

База данных находит нужный объект и показывает возможные источники, где содержатся его данные. Как правило, источник данных — это государственный кадастр недвижимости (ГКН).

Именно здесь находятся справочные данные о нужном объекте недвижимости: размер его кадастровой стоимости и число, когда он был утверждён. Хозяин может сравнить эту величину с реальной рыночной ценой на тот момент, когда проводилась кадастровая оценка.

Если окажется, что кадастровая стоимость была завышена изначально, то можно начинать оспаривать её размер.

Что является основанием для пересмотра

Существует всего два основания, которых достаточно для пересмотра размера кадастровой стоимости квартиры:

1. Недостоверные сведения о состоянии объекта недвижимости, которые брались за основу при расчёте величины кадастровой стоимости.
2. Установление рыночной стоимости объекта на дату, когда рассчитывалась его кадастровая цена.

Что относится к недостоверным сведениям? Это ошибки, которые допускались на момент проведения оценки: неверное описание характеристик данного объекта, которые повлияли на размер кадастровой стоимости.

В руководствующей документации отмечается, какие искажения данных допускают работники соответствующих служб, и какие обстоятельства в итоге приводят к судебным разбирательствам:

• неверные сведения в списке объектов недвижимости, которые необходимо обследовать с целью проведения государственного кадастрового оценивания;
• ошибки, допущенные оценщиком при указании условий, которые влияют на стоимость объекта, среди которых: ошибочное указание места, где находится объект; его назначение; как разрешено его использовать; степень аварийности; находился ли объект в санитарно-защитной или прочих зонах, где имелись особые условия их использования; неверная трактовка полученных данных при определении размера кадастровой стоимости; умалчивание об аварийном состоянии.

Чтобы разобраться, имеются или отсутствуют основания для оспаривания величины кадастровой цены на квартиру или другое жилое имущество, нужно оформить запрос сведений о конкретном объекте, которые использовались при подсчёте. Эти данные находятся в территориальном подразделении государственного реестра.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона от 1998 года, ответ от оценщика должен прийти в течение семи рабочих дней с момента подачи запроса.

При этом необходимо понимать, что размер рыночной стоимости берётся на момент установления его кадастровой цены. Соответственно, последующее возможное удешевление жилья на рынке недвижимости, которое произошло после установления кадастра, не в силах помочь снизить его значение.

Собственник жилья, оспаривающий величину кадастровой стоимости, должен узнать, каким образом исчисляется налог на недвижимость.

Если он рассчитывается на основании инвентаризационной стоимости, то не стоит обращаться с подобной жалобой в соответствующие органы, т.к. рассматриваются только кадастровые цены.

По определению Верховного суда РФ (№ 18-АПГ 15-6), собственник не имеет права на обжалование кадастровой оценки, если его права и обязанности не затронуты.

В какие инстанции обращаться, чтобы пересмотреть кадастровую стоимость жилья

Заявитель имеет право по своему усмотрению выбрать порядок и место для оспаривания кадастровой цены на своё жилое имущество, это:

1. Комиссия, которая уполномочена рассматривать споры о результатах установления этой величины.
2. Подача заявления в суд.

Для физических лиц не требуется предварительное обращение в комиссию при подаче в суд. А для юридических организаций данный этап обязателен.

Перечень необходимых документов для пересмотра кадастровой цены

При рассмотрении дел об изменении кадастровой стоимости обе стороны доказывают свою правоту. Каждое выдвинутое требование или возражение сторон должно быть подтверждено и обосновано. Лицо, обратившееся в комиссию или суд, обязано иметь веские доказательства того, что сведения о недвижимости, которые были использованы при установлении кадастровой стоимости, недостоверны.

Здесь недостаточно просто стоять на своём мнении. Заявитель обязан предъявить бумаги или другие обличающие аргументы, которые будут укреплять и доказывать верность его позиции. В соответствии с требованиями статьи 2146 КАС РФ, в суд или в комиссию, кроме искового заявления, также нужно предъявить пакет следующих документов:

1. Справка со сведениями о результатах оценивания кадастровой цены на объект недвижимости, которые являются спорными.
2. Копия свидетельства о праве на обладание конкретным объектом недвижимости, заверенная нотариально.
3. Доказательства, подтверждающие недостоверность сведений, использовавшихся при расчёте кадастровой стоимости.
4. Отчёт о рыночной цене на объект на тот момент, когда определялся кадастр.
5. Положительное заключение экспертов, которое было составлено на отчёт оценщика.
6. Бумаги, подтверждающие выявленные ошибки.

Если к заявлению о пересмотре кадастра не приложены указанные документы, Комиссия и суд не приступают к рассмотрению поданной жалобы.