Какие документы нужны для межевания земельного участка

Различные консультанты, перечисляя, какие документы требуются для межевания земельного участка, иногда составляют довольно внушительные списки. Но далеко не все из этих документов должен собирать сам собственник. Для начала процедуры межевания обычно требуется не так много условий, а дальнейшую работу на себя берёт кадастровый инженер. Начиная с 2018 г. немежёванную землю не получится ни продать, ни подарить, поэтому для предстоящей сделки межевание можно заказывать уже сейчас.

Начало межевания и его перспективы

В различных органах дают разные перечни того, какие документы нужны для межевания.

Непосредственно для приёма заявки кадастровому инженеру будет достаточно:

• заявления;
• договора на проведение работ;
• паспорта собственника;
• выписки из ЕГРН.

Кадастровый инженер сообщит, какие документы нужно для межевания земельных участков дополнительно. Перед межеванием земельного участка документы желательно проверить на актуальность. Правоустанавливающие документы в виде свидетельств местных органов власти, выданных до 2001 года (иногда — незначительно позже), имеют силу, но подлежат сдаче в Росреестр для их учёта в деле правоустанавливающих документов. Также подлежат подаче в Росреестр иные правоустанавливающие документы, если ранее не подавались для регистрации прав: судебные решения о праве собственности, нотариальные свидетельства о праве на наследство и т. п. Главным документом, необходимым для межевания, является свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. Начиная с 2016 г. именно, выписка выдаётся правообладателям при регистрации прав на объект недвижимости.

Документация на земельный участок может не содержать координат участка, но она всегда содержит его площадь. Несоответствие площади в документах («декларированной» или «декларативной») и площади, которая обнаруживается после межевания, вполне естественно.

По желанию заказчика на границе участков может быть установлен межевой знак. Долговременный межевой знак желательно ставить, если соседи длительное время заявляют необоснованные претензии. Установка долговременного межевого знака является отдельной услугой кадастрового инженера и, соответственно, дополнительно оплачивается.

Таким образом, заказчику не придётся брать на себя всю работу, поскольку в оформлении земли участвуют:

• Собственник.
• Кадастровый инженер.
• Государство.

Каждый отвечает за свою часть работы.

Статус кадастрового инженера

Кадастровый инженер может быть сотрудником муниципального учреждения, которое предоставляет гражданам услуги в землеустройстве, но может работать и в частной фирме. Порядок цен у государственных и частных межевателей одинаков, разница может быть только в оперативности исполнения работ: государственные исполнители, как правило, не очень быстры.

Юридическая сила межевого плана, выполненного частной организацией, равна юридической силе межевого плана от кадастрового инженера БТИ, если организация, проводившая межевания, соответствует требованиям закона и состоит в саморегулируемой организации.

Для проверки соответствия характеристик фирмы требованиям закона до заключения договора можно попросить сообщить название саморегулируемой организации, в которую входит в фирме, и проверить её членство в данной СРО.

Услуги по межеванию БТИ проводят уже много лет, и нередко кадастровые инженеры, нарабатывавшие стаж и опыт в муниципальной организации, уходят оттуда в частные фирмы или открывают свои офисы по землеустроительным услугам. Иногда свои муниципальные учреждения по межеванию открывают местные органы власти, но это есть не во всех районах. Формы частных фирм могут быть коммерческими (ООО) или формально некоммерческими (АНО), но это не влияет на легальность их работы.

Поэтому межевание можно заказать кадастровому инженеру из любого типа этих организаций:

• государственное учреждение — БТИ;
• иное муниципальное учреждение со службой межевания;
• частная организация в форме ООО;
• частная организация в иной форме;
• частный кадастровый инженер со статусом индивидуального предпринимателя.

Межевание и государство

Несмотря на то, что межевание может провести и частная фирма, результат этой процедуры неизбежно связан с государственной регистрацией. Электронная копия межевого плана земельного участка в наши дни обязательно сопровождает бумажный экземпляр плана и подаётся в Росреестр для учёта уточнённых границ участка на кадастровой карте России.

Закон «О землеустройстве» не затрагивает отдельные участки напрямую, поскольку регулирует масштабную земельно-учётную работу: от уровня кадастровых кварталов и крупнее, вплоть до установления границ между субъектами федерации. Тем не менее, возможны случаи, когда его нормы становятся актуальными применительно к отдельным участкам: если проводимая граница между муниципальными образованиями наталкивается на частный участок.

Закон не допускает нахождение участка в двух разных земельных объектах. В густонаселённых регионах, таких как Московская и Ленинградская области, в пригородах крупных городов: Москвы, Санкт-Петербурга, Нижнего Новгорода и т. п. возможна ситуация, когда застройка, в т. ч. дачная, упирается в границы муниципальных образований и субъектов РФ. Особенно это характерно для границ Москвы и Московский области, в которой есть несколько эксклавов, наподобие Зеленограда, который считается частью Москвы, но полностью окружён Московской областью.

Во избежание изъятия земель без компенсации, если граница территориальных образований пройдёт через участок, межевание лучше провести заранее.

Отдельной проблемой является соседство с охранными зонами или наложение участка на таковые. Как правило, пересечение участков и охранных зон происходит при выявлении археологического объекта, который берётся под защиту, а вокруг него устанавливается охранная зона. Данная зона не препятствует ведению хозяйственной деятельности, но значительно её усложняет. На территории охранной зоны нельзя производить никаких работ без разрешения органа, уполномоченного на охрану памятников истории и археологии.

Охранные зоны существуют также у трубопроводов и кабелей. На практике участки могут заходить в охранную зону, при этом собственник не производит там никаких работ, максимум, что он может делать, это косить траву или выпасать животных. Тем не менее, в случае, если предполагаемая межа заходит в охранную зону, необходимо провести согласование процедуры и с собственником объекта.

Итак, при межевании собственник может столкнуться с:

• границами территорий;
• охранными зонами;
• территориями общего пользования.

Список не исчерпывающий.

Получение согласования у упомянутых выше органов по охране исторического и археологического наследия также относится к работе кадастрового инженера, поэтому заказчику не придётся самому обращаться в данные органы, однако следует учитывать, что это может затянуть и увеличить стоимость процедуры межевания. Для обращения в данные органы кадастровому инженеру может потребоваться доверенность.

Оформление по доверенности

Собственник участка может вести межевание через представителя. Однако представитель, не будучи достаточно компетентным в вопросах получения различных согласований, также может поручить выполнение работ кадастровому инженеру. Для того, чтобы представитель собственника мог оформить такую доверенность, в ней необходимо прописать возможность передоверия.

Срок действия доверенности может быть любым, цена от этого не меняется, но оптимально устанавливать срок её действия в три года, поскольку три года это общий срок исковой давности.

При оформлении доверенности нотариус спрашивает у собственника, для каких целей ему нужна доверенность.

С учётом возможных сложностей, доверенность лучше заказывать:

• с трёхлетним сроком;
• с правом передоверия;
• с правом на обращения в суд;
• с правом на обращение в любые государственные органы, не упомянутые в доверенности.

Межевание и соседи

При проведении межевания кадастровой инженер согласовывает границы с соседями.

В зависимости от их отношения к устанавливаемой границе, они могут выразить:

• Согласие.
• Возражения.
• Никак не участвовать в межевании.

Поскольку первый случай приводит к благополучному завершению процедуры, внимания заслуживает второй: когда соседи возражают против предложенной межи. Их возражения необходимо занести в межевой план, и после подачи документов в Росреестр запись об их притязаниях будет доступна, в т. ч., и покупателям. Чем дольше эта запись остаётся в ЕГРН без каких-либо реальных действий со стороны соседей, тем меньше у них возможностей оспорить межевание в суде.

По прошествии 15 лет владелец спорной части участка может через суд установить право собственности на оспариваемую полосу, поскольку открыто и добросовестно владел ею в течение срока приобретательной давности, а также потребовать погашения (аннулирования) в ЕГРН записи о притязаниях соседей.

Второй случай — отказ от участия — не приводит к отображению в ЕГРН правопритязаний, но может стать причиной иска, если не будет доказательств надлежащего уведомления соседей.

Уведомлять соседей можно следующими способами:

• Нарочным (уведомление в руки).
• Почтой (заказным письмом, желательно с уведомлением).
• Объявлением в газете.

Третий путь — через объявление — используется для дачных участков и для случаев, когда адрес собственника неизвестен. Заявителю не придётся самому рассылать письма или давать объявления, за него это может сделать кадастровый инженер. Однако для надёжности он может предложить кадастровому инженеру адрес собственника, который у него есть, для того, чтобы собственник соседнего участка позже не мог ссылаться на свою неосведомлённость. Надлежащее уведомление соседа всегда производит благоприятное впечатление на суд в случае разбора межевых споров, а сокрытие межевания, напротив, неблагоприятное.