Оспаривание кадастровой стоимости

Многие владельцы недвижимого имущества обращаются к квалифицированным юристам с проблемой: как оспорить кадастровую стоимость недвижимости. Данная процедура осуществляется одним из двух методов: в судебном или досудебном порядке. Проводить оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости или земельного участка имеют право, как физические, так и юридические лица.

Кто имеет право на обжалование кадастровой стоимости

По требованиям действующих Законов, государственные исполнительные органы проводят оценивание в определённый срок: каждые три—пять лет. Как уже отмечалось выше, оспаривание кадастровой стоимости могут проводить любые субъекты, у которых были затронуты имущественные интересы в результате ошибочного оценивания:

1. Владельцы недвижимого имущества.
2. Арендаторы земли, помещений.
3. Лица, приватизирующие земельные участки, на которых размещены их здания и сооружения.

Сюда также относятся органы местного и государственного самоуправления, если оспариваемый объект является их собственностью. В отличие от юридических лиц, физические субъекты имеют право сразу подавать заявление на пересмотр кадастровой стоимости в судебные инстанции без предварительного обращения в специальную комиссию по рассмотрению подобных вопросов.

За юридическими лицами сохраняется право обращения в суд, после обращения в комиссию и, если возникает необходимость, обжаловать решение комиссии по рассмотрению споров.

Как оспорить кадастровую оценку недвижимости через комиссию

Многих собственников земли волнует изменение кадастровой стоимости их недвижимого имущества. Порядок обжалования: чтобы начать оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в комиссии, необходимо иметь веские основания.

К ним относятся следующие причины:

• недостоверные сведения о недвижимости, которые увеличили кадастровую стоимость жилья;
• определение рыночной цены на данную недвижимость на число, когда устанавливалась его кадастровая стоимость.

Заинтересованные лица составляют заявление о том, что им необходим пересмотр кадастровой стоимости. К данному заявлению должны также прилагаться следующие бумаги:

1. Справка, выданная Кадастровой палатой об оспариваемой реестровой стоимости данного объекта недвижимости.
2. Копия документа, который подтверждает право собственности на конкретное недвижимое имущество. Данная копия должна быть предварительно заверена в нотариальной конторе.
3. Официальное подтверждение недостоверности данных об оспариваемой недвижимости, которые были использованы, когда рассчитывали кадастровую стоимость объекта.
4. Отчёт о размере рыночной стоимости данного объекта.
5. Заключение экспертов об отчёте оценщика, касательно кадастровой стоимости недвижимости.
6. Прочие документы, где фигурирует оспоренный объект.

В процессе работы над заявлением комиссия принимает какое-либо решение из двух возможных вариантов: отклонить поданное заявление или изменить кадастровую стоимость. При положительном решении в Государственный Кадастр Недвижимости вносится новая стоимость объекта недвижимости.

В каком случае владельцы имущества обращаются в суд

Если комиссия определила, что рыночная цена установлена одновременно с кадастровой, она имеет все основания для определения стоимости или отклонения заявления.

Если комиссия отклонила заявление или не приступила в установленный срок к его рассмотрению, вступает в силу правило: оспаривание кадастровой оценки в зале суда. Владелец недвижимости, оспоривший неверное оценивание, имеет право присутствовать на заседании суда при рассмотрении своего вопроса.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости в судебных органах. Здесь не рассматривается решение комиссии. Чтобы урегулировать разногласия, специальные службы проводят судебную оценочную экспертизу. Её результаты будут играть определяющую роль для окончательного решения суда.

Если комиссия или суд постановили изменить кадастровую стоимость объекта недвижимости, её новое значение начинает применяться в определённый срок — с начала того года, в котором было подано данное заявление.

Когда лучше подать заявление

Например, чтобы снять с себя налоговое бремя в 2018 году, нужно успеть подать заявление в комиссию по рассмотрению подобных жалоб, или прямо в суд, до декабря 2017 года.

Процесс судебного производства длится долгое время. После получения решения суда обновлённая информация вносится в Государственный Кадастр Недвижимости — эта процедура также занимает довольно длительный период. Из этого следует, что весь процесс по оспариванию нужно начинать как можно раньше, чтобы впоследствии не переплачивать большие налоги.

С какой целью производится пересмотр кадастровой стоимости

С 2015 года, взимание государственных налогов на землю и недвижимое имущество осуществляется на основании реестровых оценок. Иными словами, налоговая ставка полностью зависит от размера кадастровой цены на недвижимость.

Основные вопросы, которые задают юристам их клиенты:

1. На каком основании установлена такая большая кадастровая стоимость моего недвижимого имущества (дом, земельный участок, квартира).
2. Что нужно предпринять, чтобы уменьшить недвижимый налог.
3. Как осуществить изменение кадастровой стоимости (уменьшить).

Оспаривание кадастровой стоимости зданий, земельных наделов и прочих объектов

Чтобы ускорить процесс оценивания, Кадастровая стоимость недвижимых объектов и земельных участков устанавливалась в массовом порядке. При её расчётах применялись общие коэффициенты. Теперь стало очевидно, что превышение кадастра над действующими реальными рыночными ценами составляет более 60%. Поэтому его размеры должны оспариваться в соответствующих органах: комиссиях, судах.

Качественный пересмотр кадастровой стоимости необходим, потому что, исходя из её величины, рассчитываются следующие параметры:

• при продаже земельных наделов, домов, квартир и пр. — государственный налог на доходы физических лиц;
• на недвижимое имущество;
• аренда недвижимости и земли;
• размер выкупной цены на землю.

В результате, получается, что частные и юридические лица переплачивают солидные суммы. Единственный путь к уменьшению налогов — это тщательный пересмотр кадастровой стоимости, с целью её уменьшения.

В чём состоят отличия массового подхода от определения рыночной цены конкретного объекта

При оценивании земельных наделов либо недвижимых объектов в массовом порядке не всегда принимаются к сведению их индивидуальные особенности. Напротив, в процессе определения рыночной стоимости, каждая мелочь, способная изменить цену, берётся во внимание.

Например, при оценивании квартиры рассматриваются не только её площадь и состояние стен, но и такие факторы, как:

1. Удалённость от ближайшей станции метро, поликлиники, торговых точек, школ, детских садов и пр.
2. Вид из окна (неприглядный пустырь или красивый природный ландшафт).
3. Высота этажа.
4. Наличие и регулярность работы лифта.
5. Как часто производится вывоз мусора.
6. Состояние маршевых ступеней и чистота в подъезде.

Если оценке подлежит земельный участок, во внимание берутся следующие показатели:

• как далеко от станции он расположен;
• где проходит ближайшая асфальтированная дорога;
• наличие подъездных путей;
• имеются ли рядом лес, речка, озеро и пр.;
• проложены ли газ и электричество;
• состояние грунта, глубина залегания подземных вод;
• наличие подземных инженерных коммуникаций;
• целевое использование данного участка.

Юридическая помощь квалифицированного специалиста

Если владелец недвижимого имущества по каким-либо причинам не имеет возможности или, желания оспаривать кадастровую стоимость, рекомендуется обратиться к услугам опытных юристов.

При этом оформляется соответствующая доверенность на человека, который будет заниматься решением всех юридических вопросов. Доверенность должна быть обязательно заверена в нотариальной конторе.

Доверенное лицо имеет право составить и подать необходимое заявление на пересмотр величины кадастровой стоимости земельного надела либо недвижимости для рассмотрения в суде или комиссии.

Заявление, грамотно составленное опытным юристом — гарантия полноценного представления в суде правовой позиции собственника недвижимого имущества. Оно играет большую роль на принятие положительного решения в суде.