Как правильно составить соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры

Основные нюансы расторжения сделки покупки недвижимости мы расскажем в этой статье. Соглашение легче расторгнуть, если обе стороны согласны. Но такое бывает редко. Разногласия рассматривает суд, если одна из сторон отказывается разорвать договоренность.

Как расторгнуть договор купли продажи квартиры

Собрать доказательства и направить иск в суд. Для того чтобы расторгнуть соглашение нужно доказать, что вторая сторона нарушила основные условия соглашения. Правило установила статья 450 Гражданского кодекса. При этом должно соблюдаться условие: вторая сторона понесла значительные убытки. Не получила то, что рассчитывала получить при заключении сделки.

Можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры? Можно. Для этого нужно обратиться в суд.

Для примера, когда допускается расторжение договора купли продажи квартиры.

Покупатель отказался платить

Пример № 1. Решал спор Верховный суд Республики Бурятия. Апелляционное определение по делу № 33-5226.

Суть спора. Стороны договорились о перечислении оплаты в рассрочку. Первый платеж покупатель делает до марта 2014 года, а второй платеж перечисляет до марта 2015 года. В ЕГРЮЛ содержится информация о том, что право владения недвижимости получил приобретатель. Но покупатель нарушил сроки платежей. Поэтому вторая сторона составила исковое заявление. Истец ищет ответ на вопрос, как расторгнуть договор купли продажи квартиры.

Вердикт суда

• Нет оснований расторгнуть соглашение. Истец не представил доказательств, что имеются существенные нарушения условий договоренности.
• Истец не смог доказать, что понес значительные убытки.
• Поскольку право владения подтверждено официально, истец вправе требовать оплаты и процентов. Правило установлено статьей 395 Гражданского кодекса.

Продавец или члены его семьи отказываются выписываться из квартиры и не освобождают ее для нового собственника

Пример № 2. Предметом рассмотрения явилась сделка с нестандартными условиями. Поясним подробнее. Обычно покупатель приобретает недвижимость без долгов. А собственники жилья выписываются до совершения сделки. Это «чистая продажа». Но покупатель и продавец могут договориться между собой и заключить соглашение на других условиях.

Гражданский кодекс декларирует, что стороны самостоятельно определяют условия соглашения. Например, покупатель может перечислять платежи в рассрочку или взять на себя погашение коммунальных платежей. Советуем взвесить все за и против, прежде чем ставить подпись под договором.

Не исключено, что вторая сторона не выполнит свои обязанности. Например, откажется выписываться из квартиры. В таком случае покупателю придется обращаться в суд. Цель иска — отмена договора купли продажи квартиры.

Нижегородский областной суд рассматривал спор между сторонами, связанный с продажей жилья. Апелляционное определение принято 1 ноября 2016 года, дело № 33-13440/2016.

Суть спора. Женщина купила квартиру. Условия покупки:

• Покупательница оплачивает коммунальные долги, которые оставил продавец.
• Собственники обязуются через две недели выписаться из квартиры.

Стороны поставили подписи под соглашением. Свидетельство о праве владения женщина получила. Дальше начались проблемы. Каждая из сторон договора имеет свое видение ситуации.

Суд отвечал на вопрос, можно ли оспорить договор купли продажи квартиры.

Вердикт суда

• Договор купли продажи квартиры оставить в силе. Бывшие жильцы обязаны выписаться и покинуть жилплощадь.
• Нет доказательств, что ответчика принудили к продаже. Все условия соглашения сторонами соблюдены.
• Бывшие жильцы не имеют права пользоваться квартирой. Поэтому они обязаны сняться с регистрации.
• Кассовый ордер подтверждает, что истица произвела платеж.

Одна из сторон соглашения понесла убытки в результат заключения соглашения

Пример № 3. Приведем пример из практики судов. Московский городской суд признал недействительным соглашение о покупке квартиры.

Суть спора. Истица купила жилье, но получила совсем не тот результат, на который рассчитывала. Квартира стала объектом уголовных разбирательств, истице пришлось тратить время на походы по судам. В результате женщине пришлось уволиться с работы. Она не получила выгоду, которую рассчитывала получить при совершении сделки.

Суд посчитал, что имеются основания признать сделку недействительной. Признал, что истица потеряла право собственности на квартиру. Постановил, что продавец должен вернуть истице уплаченные средства. Апелляционное определение вынесено в сентябре 2016 года, дело № 33-31426/2016.

Возникают обстоятельства, которые сложно предугадать

Форс-мажор не зависит от воли сторон и служит основаниям разорвать соглашение.

Судья определяет, действительно ли обстоятельства являются форс-мажором, и выносит решение.

Как разорвать договоренность о продаже до официальной регистрации

Да, можно. Сделку отменить легче, пока официально не зарегистрировано право владения за другим собственником. В территориальное управление Росреестра направляется письмо с просьбой остановить регистрацию. Разрыв договоренностей оформляется в письменном виде. Если контрагент не соглашается отменить продажу, нужно доказать, что он не выполнил обязанности, взятые по соглашению.

Значение имеют условия соглашения. Стороны обговаривают письменно, какие обстоятельства дают права расторгнуть соглашение.

Разрыв соглашения после регистрации

После официальной государственной регистрации, можно расторгнуть договоренность. Но вернуть то, что выполнено по договору, уже не получится.

3 действия для отмены соглашения, если вторая сторона возражает

• Направить требование отменить договоренность.
• Подождать тридцать дней.
• Направить заявление в суд.

Как можно расторгнуть договор купли продажи квартиры, и к чему приведет отмена сделки

Если согласия между сторонами нет, остается один выход — обращаться в суд. Нужно убедить судью, что имеются обстоятельства, которые позволяют расторгнуть договоренность.

Последствия расторжения соглашения:

1. Стороны могут не выполнять обязанности.
2. Сторона, которая получила убытки, вправе получить компенсацию.
3. Вместе с убытками можно требовать уплаты процентов.
4. Нельзя потребовать возврата исполненного по соглашению. Все, что стороны сделали по условиям соглашения, так у них и остается. Другие условия можно обговорить в соглашении.

Если покупатель не произвел платеж, это не значит, что собственность возвращается продавцу. Квартира так и остается собственностью покупателя. Продавец имеет право требовать произвести оплату и выплатить проценты.

Как аннулировать договор купли продажи квартиры, чтобы вернуть то, что было совершено по сделке

Нужно добиваться, чтобы суд признал соглашение недействительным.

Оснований для признания письменной договоренности недействительной:

• Нарушаются требования правовых актов.
• Сторона, подписавшая договор, не может отдавать отчет своим действиям. Нужно доказать недееспособность на момент подписания соглашения.
• Нарушены права детей при продаже.
• Подтвержден факт мошенничества при подписании договора.
• Стороны преследуют иные цели при подписании контракта. Доказывается притворность сделки.
• На самом деле стороны не имеют намерений оформить продажу недвижимости. Доказывается, что договоренность является мнимой.

Доказывается одно из перечисленных обстоятельств, если требуется признать недействительным соглашение о продаже квартиры.

Если сделку признают недействительной, для покупателя наступают неприятные последствия. Придется вернуть купленное жилье. Поэтому важно уделить внимание тщательной проверки документов, если вы самостоятельно заключаете сделку. Обращаться к услугам проверенных агентств по недвижимости.

Приведем пример из практики Пермского краевого суда. Дело № 33-2667 рассмотрено 18 марта 2013 года.

Суть спора. Женщина продала недвижимость. Опекун обратился в суд, чтобы признать продажу недействительной. Покупатель взял в банке кредит на покупку жилья. Истец настаивал, что соглашения недействительны.

Резюме суда

• Медицинские документы и показания свидетелей подтверждают, что женщина, которая продала недвижимость, страдает расстройством психики.
• Женщина не осознавала, что делает, когда ставила подпись под договором.
• Ответчик не смог опровергнуть вывод, сделанный судебными экспертами.
• Последствие признания сделки недействительной: ответчик должен вернуть квартиру. Восстанавливается запись о прежнем владельце. Продавец обязан вернуть деньги покупателю.

Как обезопаситься покупателю

Дадим простой совет: доверяй, но проверяй. Не соглашайтесь на сделку, если условия вызывает у вас сомнения.

Случаи, когда от покупки лучше отказаться:

• Недвижимость продается по доверенности.
• Возникают сомнения в том, что продавец отдает отчет своим действиям.
• Продается недвижимость, которая является предметом залога.
• В квартире прописаны дети до восемнадцати лет, а письменное согласие опеки на совершение сделки отсутствует.

Важно! Если появляются сомнения в понимании продавцом своих действий, не постесняйтесь, спросите справку из диспансера.

Справки от нотариуса в расчет не берутся, поскольку нотариусы не наделены правом проверять дееспособность. Если справка из диспансера у человека, продающего недвижимость, отсутствует, советуем отказаться от покупки.

Как составить соглашение о расторжении сделки

3 условия, которые указываются в соглашении о прекращении договора

• Взаимное желание покупателя и продавца расторгнуть сделку.
• Прекращение обязанностей, которые приняли на себя стороны.
• Соглашение имеет такой же вид, как и сам договор.

Соглашение нужно заключить в письменной форме. Если предусмотрена регистрация договора, то и соглашение нужно регистрировать.

Как совершить безопасную сделку

2 совета, как совершить безопасную сделку

• Письменно закрепить решение совершить сделку. Закрепите в предварительном договоре цену и порядок платежей. Предварительное соглашение — это гарантия защиты прав для обеих сторон. Покупатель получает гарантию, что получит недвижимость. Продавец получает гарантию оплаты. При попытке уклониться от совершения сделки, вторая сторона может требовать исполнения в судебном порядке. Шесть месяцев отводит закон, чтобы направить заявление в судебную канцелярию с целью заключить соглашение.
• Прописать порядок выполнения обязательств.

Акцентируйте внимание на порядке расчетов. Откройте в ячейку в банке. Согласуйте передачу денег через банковскую ячейку. Деньги передаются после того, как официально прошла регистрация. Совершается безопасная сделка. Покупатель гарантированно становится собственником недвижимости, а продавец получает плату по сделке.

Какой срок расторжения договора купли продажи квартиры

Закон отводит три года на подачу иска. Срок начинает считаться с момента, как началось исполнение соглашения. Когда недействительной признается оспоримой, устанавливается срок для оспаривания один год.

Совет. Заявляйте ходатайство о том, чтобы суд применил срок в три года. Без ходатайства одной из сторон, судья может не применить исковую давность.

Заключение

Покупка недвижимости — это ответственное мероприятие. Чтобы не пришлось, потом ходить по судам и доказывать нарушения, тщательно проверяйте документы. Внимательно читайте условия соглашения. Если нюансы сделки вызывают у вас подозрения, от покупки советуем отказаться.

3 совета, как правильно закрепить договоренность

1. Подписать предварительное соглашение. Обговорить в нем условия совершения сделки.
2. Прописать права и обязанность. Обговорить срок для передачи квартиры. Закрепить порядок проведения расчетов.
3. Установить ответственность за нарушение условий соглашения.

Желаем удачной сделки!